Loyers impayés et expulsion du locataire
Vous êtes propriétaire d'un logement mis en location avec un bail d'habitation ? Le locataire ne vous paie pas le loyer qu'il vous doit ? Vous voulez savoir quelles sont les démarches à faire, et dans quel ordre les engager ? Nous vous expliquons.
Lorsque le locataire a difficultés à payer, le locataire et vous pouvez choisir de faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord de paiement (par exemple, l'étalement du remboursement de l'impayé).
Mais dès le 1er impayé de loyer, vous pouvez en réclamer le paiement aux personnes suivantes :
La caution du locataire
Ou Action Logement, si le locataire a la garantie Visale
Ou son assurance « garantie des loyers impayés »
Lorsque le locataire bénéficie d'une aide au logement, vous devez signaler l'impayé à la Caf (ou la MSA), à partir d'un certain montant. Ce montant varie selon que l'aide au logement vous est versée directement ou non :
Aide versée au propriétaire
Vous devez avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à 2 fois le loyer net (loyer moins l'aide au logement) hors charges.
Aide versée au locataire
Vous devez avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à 2 fois le loyer hors charges.
Vous devez signaler l'impayé, de préférence par courrier recommandé avec avis de réception.
Où s'informer ?
Caisse d'allocations familiales (Caf)
Caisse d'allocations familiales (Caf) (Site internet)Où s'informer ?
Mutualité sociale agricole (MSA)
Mutualité sociale agricole (MSA) (Site internet)Attention
Si vous ne signalez pas l'impayé, vous risquez une amende de 7 332,00 €.
Avertie de l'impayé, la Caf ou la MSA engage une procédure pour impayé.
La démarche pour résilier le bail et demander l'expulsion du locataire du logement varie selon que le bail contient ou non une clause résolutoire :
Bail avec clause résolutoire
Vous devez charger un commissaire de justice de faire parvenir au locataire (et à sa caution) un commandement de payer indiquant les sommes que vous lui réclamez.
Le locataire a 2 mois pour payer ce que vous lui réclamez et les frais du commissaire de justice.
Après ce délai de 2 mois :
Autre bail
Faire appel au juge
Vous devez faire appel à un commissaire de justice pour assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement, et obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Décision du juge
Le juge détermine si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que la dette pourra être payée. Dans le cas contraire, le juge ordonne la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Après que le juge a rendu sa décision, vous devez charger un commissaire de justice de la signifier au locataire.
Lorsque le juge ordonne la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, vous devez ensuite charger un commissaire de justice de délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux.
Délais pour quitter le logement
À partir de la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire a 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire. Ce délai supplémentaire peut être de 3 mois à 3 ans maximum, selon la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale).
Lorsque le juge a autorisé l'expulsion du locataire, vous devez faire appel à un commissaire de justice pour qu'il procède à l'expulsion du locataire. En effet, seul un commissaire de justice peut se charger de l'expulsion le locataire.
Attention
Vous ne devez pas entrer dans le logement avant l'intervention du commissaire de justice, ni faire changer la serrure, ni toucher aux meubles. Dans le cas contraire, vous risquez d'être poursuivi en justice pour violation de domicile.
Si vous faites l'expulsion par vous-même, vous risquez jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.
Quand a lieu l'expulsion ?
2 situations sont possibles :
Lorsque l'expulsion s'accompagne d'un relogement correspondant aux besoins du locataire (le nombre de pièces du nouveau logement correspond au nombre d'occupants), l'expulsion peut avoir lieu tout au long de l'année.
Lorsqu'il n'y a pas de solution de relogement, l'expulsion n'est pas possible durant la trêve hivernale, c'est-à dire du 1er novembre au 31 mars (inclus) de l'année suivante.
À savoir
Dans les départements d'outre-mer (Dom), une trêve cyclonique peut également s'appliquer.
Le commissaire de justice peut annoncer préalablement sa venue au locataire, mais il n'y est pas obligé.
Pour procéder à l'expulsion, le commissaire de justice doit se présenter au logement un jours ouvrable, entre 6 heures et 21 heures.
Que se passe-t-il lors de l'intervention du commissaire de justice ?
Le locataire accepte de quitter le logement
Le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'expulsion et le locataire quitte le logement.
Si le locataire a laissé des biens dans le logement, ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :
Refus d'ouvrir la porte
Le commissaire de justice ne peut pas pénétrer dans le logement. Il dresse alors un procès-verbal de tentative d'expulsion. Il peut ensuite demander à la Préfecture que la police ou la gendarmerie l'assiste pour procéder à l'expulsion.
Lorsque le préfet accepte, le commissaire de justice se présente accompagné d'un serrurier et de la gendarmerie ou de la police pour procéder à l'expulsion.
Si le locataire a laissé des biens dans le logement, ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :
Locataire absent
Le commissaire de justice ne peut pénétrer dans le logement. Il dresse alors un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec. Le commissaire de justice peut par la suite solliciter la Préfecture pour que la police ou la gendarmerie l'assiste pour procéder à l'expulsion.
Lorsque le préfet accepte, le commissaire de justice se présente accompagné d'un serrurier et de la gendarmerie ou de la police pour procéder à l'expulsion.
Si le locataire a laissé des biens dans le logement, ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :
Où s'informer ?
SOS loyers impayés
Pour le locataire et le propriétaire
Service d'accompagnement, de conseils et de prévention en cas de risque d'expulsion liée à des impayés de loyer. Ce service informe gratuitement les locataires, comme les propriétaires.
0 805 160 075
Numéro vert : appel et service gratuit, depuis un téléphone fixe ou mobile
Textes de référence
Code de la construction et de l'habitation : articles R822-23 à R822-25Définition de l'impayé de loyer (Caf) : D542-19
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 24Résiliation du bail (clause résolutoire)
Code des procédures civiles d'exécution : article L411-1Procédure d'expulsion : décision de justice
Code des procédures civiles d'exécution : articles R411-1 à R411-3Procédure d'expulsion : commandement à quitter les lieux
Code des procédures civiles d'exécution : articles L412-1 à L412-8Procédure d'expulsion
Code des procédures civiles d'exécution : articles R412-1 à R412-4Procédure d'expulsion
Code des procédures civiles d'exécution : article L431-1 à L431-2Concours de la force publique
Code des procédures civiles d'exécution : articles R432-1 à R432-2Procédure d'expulsion : le PV d'expulsion
Code des procédures civiles d'exécution : articles R433-1 à R433-6
Questions - Réponses
Les aides personnelles au logement sont-elles maintenues en cas de loyers impayés ?
Quelle aide apporte le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ?
Un colocataire doit-il payer les dettes après avoir donné son préavis ?
Un propriétaire peut-il garder un double des clés de son locataire ?
